Через несколько месяцев после честной, казалось бы, сделки купли-продажи квартиры новый собственник получает повестку в суд. А пенсионер-продавец, который добровольно подписал все документы у нотариуса, теперь заявляет, что действовал под влиянием обмана и передал деньги мошенникам. Руководитель юридической компании «Правбюро» Станислав Свириденко разбирает опасную схему, при которой суды, руководствуясь защитой «слабых», часто признают такие сделки недействительными, оставляя покупателя и без денег, и без жилья.
Несколько слов о самой схеме. Сперва мошенники находят доверчивого человека, которому предлагают поучаствовать в спецоперации ФСБ, МВД и т.д. Он “на живца” ищет на свою недвижимость покупателя либо частного инвестора. Как правило, это предложение очень выгодное, ниже рынка по цене — и естественно, желающие появляются быстро. Далее проводится обычная сделка с нотариусом — здесь к сделке вопросов нет.
Через какое-то время выясняется, что продавец все вырученные с продажи деньги перевел на “безопасные” счета мошенников или передал курьеру. Пишет заявление на покупателя о мошенничестве. Подает в суд на признание сделки купли-продажи недействительной. Суд, видя, что по документам из полиции пенсионер действовал под влиянием обмана, встает на сторону потерпевшего. Руководствуются тремя статьями Гражданского Кодекса — 177 (если человек не понимал значения своих действий), 178 (если он действовал под заблуждением) и 179 (если его обманули или вынудили). Формально суд должен действовать в целях защиты слабых. Но сейчас мы видим, что статьи можно трактовать против добросовестного покупателя. Важно: если сделка признана недействительной, к ней применяются последствия — деньги от продавца должны быть возвращены покупателю, а в Росреестре тоже возвращается старый собственник.
Продавец должен вернуть деньги покупателю. Но деньги уже у мошенников, у продавца образуется долг, который ничем не обеспечен, и далее пенсионер идет в процедуру банкротства. Как правило, это у него единственное жилье (которое в рамках процедуры защищено от взысканий по закону). И получается, что пенсионер получил деньги, отправил их мошенникам, а через какое-то время уже чист перед законом. Покупатель остается и без денег, и без жилья.
На что важно обращать внимание, чтобы не попасть в ловушку?
1) На возраст и социальную категорию продавца: пожилые или люди, которые относятся к категории социально незащищенных. Но бывают и единичные примеры, когда обманывают люди среднего или даже молодого возрастов (например, наследники).
2) На процессуальную часть сделки. Проведите все возможные документарные проверки:
– запросите актуальную справку из ПНД (что продавец на учете не состоит),
– прямо за 5 минут до сделки попросите психиатрическое освидетельствование. На сделку приглашается лицензированный специалист, который беседует со сторонами сделки и дает справку о том, что за 5 минут до сделки все понимали, что происходит, отдавали отчет себе в своих действиях и понимали последствия.
– взаиморасчеты желательно максимально затянуть: через аккредитив, депозит нотариуса либо депозитарную ячейку. Когда мошенники “накручивают” жертву, они выбирают варианты, где быстрее получат деньги. Ведь мошенники тоже рискуют: жертва где-то посреди схемы опомнится, задумается — и всё рухнет. Поэтому если вы предлагаете более многосложные варианты расчетов, это лучше для вас.
– обязательно делайте видеофиксацию сделки — это сильно поможет в суде.
– храните все доказательства общения с продавцом и специалистами — чеки, переписки, документы.
– никакой простой письменной формы и МФЦ, только нотариальная сделка.
– в идеале продавец должен полностью освободить квартиру и вывезти свои вещи. Вы должны въехать в пустую квартиру, подписать акт приема-передачи, и только спустя 30 дней продавец получит деньги. Так вы значительно обезопасите себя.
3) На поведение продавца и контекст вокруг сделки. Перед покупкой запросите у вашего продавца его кредитную историю. Это можно сделать любому гражданину 2 раза в год бесплатно. И если по отчету КИ будет видно, что ваш продавец с множеством финансовых обязательств, к сделке есть вопросы. Также внимательно разговаривайте с продавцом и расспросите, зачем ему деньги, почему он продает жилье, особенно если оно единственное. Спросите прямо: а где он будет жить? Если человек, например, возрастной, то сегодня он продаст квартиру, а куда переедет завтра? Если к родственникам — а можно ли получить их телефоны? Встретиться с ними на месте? Если всех этих данных нет — от сделки лучше отказаться.
Автор: Станислав Свириденко – руководитель юридической компании «Правбюро».
Комментариев пока нет.