В начале 2026 года рынок жилья адаптируется к новым условиям кредитования и изменению программ господдержки. О ключевых изменениях и новых драйверах спроса рассказал исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Первый квартал 2026 года показал, что рынок недвижимости в России постепенно адаптируется к новым условиям кредитования и их ужесточению. Статистика Банка России показывает, что в феврале 2026 года кредитные организации выдали 68,7 тысячи ипотечных жилищных кредитов на сумму 290,2 миллиарда рублей, что на 18,8 % меньше по количеству и на 31,7 % меньше по объему, чем в январе, однако показатели остаются сопоставимыми с уровнем апреля–июня 2025 года. В годовом выражении рынок продолжает расти на 30–31 % по количеству и на 27–28 % по объему.
Ключевым фактором февральского снижения спроса стала корректировка условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. Эта программа ранее выступала основным драйвером роста выдач. В результате объем кредитов с господдержкой за месяц сократился почти вдвое, а их доля снизилась с 82% до 60%, что соответствует 174,1 млрд рублей. Одновременно в сегменте рыночной ипотеки наблюдается обратная динамика: выдачи выросли примерно в 1,5 раза и достигли 116,1 млрд рублей.
Такая перестройка отражает более глубокие изменения на рынке: ужесточение условий семейной ипотеки сократило число заемщиков, которые могут воспользоваться льготными программами, но при этом постепенное снижение ключевой ставки делает рыночную ипотеку более привлекательной.
Первичный рынок
На первичном рынке в первом квартале 2026 года наблюдается смещение структуры кредитов в сторону более доступных сегментов. По данным сайта «Выберу.ру», в марте 2025 года кредиты до 6 млн рублей составляли около 42% выдач, а крупные кредиты свыше 15 млн рублей — 14%. К марту 2026 года доля небольших кредитов выросла до 48%, средний сегмент 6–9 млн рублей увеличился до 30%, а доля крупных кредитов сократилась до 7%. Дополнительно на структуру спроса повлияла корректировка условий семейной ипотеки с февраля 2026 года, которая теперь выдается не на каждого супруга по отдельности, а на всю семью. Программа ранее стимулировала массовый сегмент, предоставляя льготы семьям для приобретения квартир средней стоимости. После ужесточения условий часть потенциальных заемщиков утратила возможность воспользоваться льготой, а рыночная ипотека для этого сегмента стала неподъемной: многие семьи не могут или не хотят брать кредиты с высокими ставками из-за значительной финансовой нагрузки и рисков.
В результате спрос сконцентрировался на доступных и средних сегментах жилья. Массовый сегмент, который раньше стимулировался льготной программой, сократился, а рыночная ипотека востребована преимущественно среди более платежеспособных покупателей. Такая динамика показывает, что ипотека перестает быть универсальным драйвером роста рынка: она теперь в первую очередь фильтрует платежеспособный спрос и перераспределяет покупательские предпочтения между сегментами, а не увеличивает число сделок во всех ценовых категориях.
Вторичный рынок
Вторичный рынок демонстрирует признаки стабилизации после периода слабой активности. По оценкам аналитиков, в городах-миллионниках в феврале 2026 года было заключено около 64 тысяч ипотечных сделок с готовым жильем, что на 31 % больше, чем в январе, и на 43 % выше февраля 2025 года. Цены на вторичное жилье растут умеренно: в ряде крупных городов динамика опережает инфляцию, но в целом рынок выглядит более сбалансированным по сравнению с новостройками. Эксперты объясняют это перераспределением спроса с первичного рынка, где покупатели сталкиваются с ремонтом и дополнительными затратами, в сторону готовых квартир. На это также влияет экономическая ситуация: у многих семей сейчас нет возможности ждать завершения отделки, одновременно снимая жилье, из-за роста цен и удорожания всех товаров и услуг. Поэтому покупка готовой квартиры часто позволяет либо сразу въехать, либо сдавать ее в аренду и использовать доход для погашения ипотеки, что делает такой вариант более рациональным с точки зрения финансовой устойчивости. Кроме того, покупатели становятся более внимательны к совокупной стоимости и качеству объекта, а не ориентируются только на ставку по кредиту.
Первый квартал 2026 года показывает, что рынок недвижимости становится менее однородным. Ипотека перестает быть универсальным стимулом роста, а ужесточение условий семейной ипотеки с февраля, по оценкам Банка России, сократило массовый сегмент заемщиков, усилив значение рыночных механизмов кредитования.
Во втором квартале рынок получит поддержку за счет снижения ставок: крупнейшие банки уже опустили их по рыночной ипотеке на 0,5 п.п., а по отдельным программам — до 1 п.п. Теперь минимальные ставки составляют 15,7% на новостройки, 16% на вторичное жилье. Поэтому, по нашим прогнозам, во втором квартале 2026 года вторичный рынок продолжит уверенный рост числа сделок при относительно стабильных ценах и дальнейшем снижении ключевой ставки, тогда как первичный рынок останется зависимым от точечных программ поддержки и субсидированных ставок.